집 한 채, 4년 살다가 팔았는데 양도소득세 신고하라니? 꼭 해야 하나?
김주택(가명) 님은 2019년에 아파트를 한 채 구입해 4년 동안 실거주했습니다.
2023년 말, 집값이 오르면서 해당 아파트를 매도했고,
최근 네이버 전자문서로 국세청에서 양도소득세 신고 안내를 받았습니다.
그런데 부동산 중개사는 "1가구 1주택이면 양도세 없어요"라고 했던 기억이 있어
"왜 신고하라고 하지?" 하고 혼란스러웠습니다.
정답부터 말씀드리면, 양도소득세 ‘비과세’ 조건을 만족하더라도 신고는 필요할 수 있습니다.
양도소득세가 비과세인 경우
아래 3가지 조건을 모두 만족하면, 세금은 ‘0원’입니다.
- 1가구 1주택 보유
- 김주택 님처럼 집이 딱 한 채였다면 해당됩니다.
- 2년 이상 보유(또는 실거주)
- 4년간 실거주하셨다면 요건 충족입니다.
- 양도 차익이 12억 원 이하 (2023년 기준)
- 만약 12억 넘게 차익을 보셨다면, 비과세 일부만 적용되고 나머지는 과세됩니다.
즉, 이 세 가지 모두 충족했다면 실제 납부할 세금은 없을 수 있습니다.
그럼 왜 신고하라고 하죠?
- 국세청은 단순히 ‘의무 안내’ 차원에서 신고 안내 문서를 보냅니다.
특히, 비과세 조건 여부를 스스로 판단하지 않고 안내만 보내는 것이라
'양도세를 내라는 통지'는 아닙니다. - 비과세 대상이라도 ‘확정 신고’는 하는 게 안전합니다.
실제 세금이 없다 하더라도 비과세 신청서를 제출하지 않으면, 과세될 수도 있습니다.
신고 안 하면 어떻게 되나요?
- 무신고로 간주되어, 추후 가산세나 조사 대상이 될 수 있습니다.
- 실수로 신고하지 않은 경우에도, 자진신고보다 더 많은 불이익이 생길 수 있어요.
양도세 신고 시 꿀팁
- 홈택스 ‘편리한 신고’ 서비스 이용
- 1가구 1주택 비과세 신고는 비교적 간단한 편이라, 직접 홈택스에서 온라인으로 신고 가능합니다.
- 비과세 조건에 해당하면, ‘비과세 신청서’ 꼭 첨부
- 자동으로 비과세 처리가 되지 않기 때문에, 꼭 해당 서류를 함께 제출해야 합니다.
- 세무사 상담을 활용하면 더 안전
- 금액이 크거나 조건이 애매한 경우, 세무사에게 간단히 확인 받는 것만으로도 문제를 방지할 수 있어요.
부동산에서 말한 "세금은 없다"는 말은 ‘비과세 대상이면 세금 납부는 없다’는 의미지만,
신고 자체가 면제된다는 뜻은 아닙니다.
따라서 국세청에서 전자문서가 왔다면,
홈택스를 통해 비과세 신청을 포함한 양도소득세 신고를 꼭 진행해 주세요.